六大選商鋪秘笈(二）

       樣板二：選對落腳點

　　原則1：確認自己店鋪的消費群是什么人，如果是年輕人在選址上，人潮聚集地是最主要的考慮因素。例如在旺區(qū)的兒童用品商店，或青少年運動連鎖店附近，便會積極進駐；至于靠近繁忙汽車站、火車站、地鐵站的周邊，為顧客提供方便作考慮，亦以頻密的網(wǎng)絡(luò)，搶攻來自四方八面的顧客。

　　小投資者秘笈：建頻密網(wǎng)絡(luò)是捕獲消費者的手段�，F(xiàn)在畢竟是一個資訊的時代。一般而言，人流密集的地方也適合小投資者投資。這就是地段的資源價值。

　　原則2：做生意是長線的投資，所以在揀選落腳地時，你要做好充分的市場調(diào)查，對據(jù)點作為期3－6個月的嚴密考察。

　　考察的內(nèi)容，包括進駐城市的規(guī)劃與發(fā)展、人口變動、消費和收入水平等，如果發(fā)現(xiàn)是老化的城市，則會打退堂鼓。相反，若有興建中的新型住宅區(qū)、學校和商場等，則會納入考慮的范圍。

　　小投資者秘笈：對地區(qū)作評估是考驗投資者眼光的最重要的一步。特別是一些尚未發(fā)達的新型社區(qū)，小投資者能夠搶先進駐，并守一段時間，效益或許會更大。而對于老化或者是競爭過于充分的區(qū)域，反而可以放棄。

　　原則3：除了地鋪外，你也可以在商場等一樓設(shè)店，而設(shè)店位置往往靠近玻璃窗，以落地玻璃窗反映顧客在店內(nèi)的消費行為，借此吸引街外客的目光。這個是時下很流行的。

　　小投資者秘笈：有無搶眼裝修是小投資者也應(yīng)注意的問題。有時候一個路段，不同的商場，其經(jīng)營狀況差別很大，除了其經(jīng)營問題之外，也有外觀裝潢等要素。小投資者要進場，不僅要考慮到單個鋪位的裝潢，對于整體的裝潢也應(yīng)該考慮在內(nèi)。

　　原則4：百貨公司開店中店，以吸納喜歡逛百貨公司的顧客，尤其在知名度高的品牌旁邊開店，以達到優(yōu)勢互動的好處。例如麥當勞、星巴克。

　　小投資者秘笈：優(yōu)勢互動也是小投資者必須向麥當勞等取經(jīng)的一大好辦法。特別是對于商鋪的投資者來說，需要充分考慮鄰店的實力，能不能形成互動。

       投資小鋪多個心眼

　　小面積商鋪一直受到小投資者的追捧，但是也不可對其掉以輕心。然而，商鋪投資并非面積越小越容易得到高回報，對于中小投資者而言，投資商鋪應(yīng)該從多方面考慮。對此，有關(guān)專家提醒，投資商鋪的考慮因素不單單包括面積與成本，更涵蓋商鋪內(nèi)部硬件配置、商鋪可視性、未來經(jīng)營管理等諸多小細節(jié)，只有對商鋪作更為全面、更為細致的評估，才能最大化地減少投資風險，獲取更多投資回報。此外，由于銀行收緊商業(yè)貸款，廣大投資者在選擇商鋪時應(yīng)更為謹慎。

　　商鋪投資與一般物業(yè)投資有所不同，各種業(yè)態(tài)的租戶對商鋪的面積需求不一。以服裝和餐飲為例：一般來說，一家小型服裝店的經(jīng)營面積達到30平方米左右即可，而一家小型餐飲的經(jīng)營面積則需要50平方米左右。如果一味追求小面積，該商鋪所能承受業(yè)態(tài)的將相當有限，商鋪使用的靈活性大打折扣，無形中為將來商鋪出租增加了一定難度。商鋪沒有合適的租戶，租金回報自然無從談起。

　　同時，內(nèi)部硬件配置對商鋪的出租功能也有較大的影響。商鋪的內(nèi)部硬件配置，即指水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容。在同等前提下，內(nèi)部硬件配置完善的商鋪租金要高于配置不全的商鋪。值得一提的是，由于餐飲類業(yè)態(tài)的特殊性，此類商戶比較容易造成污染，其對商鋪的硬件配置要求更高，除需要水、電、煤等一般硬件設(shè)備外，通常還需要配備隔油池、排污管等。就這一點而言，即使是符合租戶面積需求的小商鋪，如果內(nèi)部硬件配置無法達到租戶的要求，投資者也只能“望鋪興嘆”。