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六大選商鋪秘笈(一)

2007-12-10 【中國童裝網(wǎng)】 【字體: 】 【打印進(jìn)入論壇

      “為別人打工,還不如自己當(dāng)老板”,想投資商鋪?zhàn)灾鲃?chuàng)業(yè)的人一年比一年多。而商鋪日益多樣化使小投資者犯了愁。“我喜歡在小店淘貨,但這邊小店不夠多。”在大望路工作的王小姐表示,SOHO現(xiàn)代城和萬達(dá)廣場(chǎng)里面有一些不錯(cuò)的小店,所以自己也很想投資這樣一個(gè)小店,位置不用太好,但要有特色,但是鋪位真的很難找,不是價(jià)位高得嚇人就是偏僻得連個(gè)人都沒有。

  小面積商鋪由于總價(jià)低,目前越來越受到中小投資者的青睞。但是現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目很少能夠找到面積很小,分割合理的店面,大多都是以大面積的店面和整層出租出售為主,很少有開發(fā)商關(guān)注那些小投資者的利益。采訪中,投資客很多都提到了這個(gè)問題,他們覺得現(xiàn)在的商業(yè)總體量很大,但就是沒有多少“小鋪”供其選擇,他們往往只能進(jìn)入購物中心或是批發(fā)市場(chǎng)。所以,針對(duì)有限的鋪位就要更多一份眼光,多一個(gè)心眼,如何從中擇優(yōu)。

  ●小投資者秘笈:兩大樣板+六大秘笈●

  樣板一:打分定商圈掐表算人流

  原則1:打分定商圈。像肯德基等這樣大型的連鎖企業(yè)計(jì)劃進(jìn)入某城市時(shí),就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料,這是規(guī)劃商圈的前提。

  商圈規(guī)劃采取的是記分方法。例如,這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng),商場(chǎng)營業(yè)額在1000萬元算一分,5000萬元算5分等;有一條公交線路加多少分,有一條地鐵線路加多少分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年來平均下來的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值,一般也比較準(zhǔn)確。打分打完了,商圈也被大致分成了好幾個(gè)板塊,比如市級(jí)商業(yè)型、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)消費(fèi)型、還有社區(qū)型、商務(wù)兩用型、旅游型等等。接下來,就是確定在哪個(gè)商圈開店。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上,一方面要考慮餐館自身的市場(chǎng)定位;另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場(chǎng)定位不同,吸引的顧客群也不一樣,商圈的選擇也就不同。

  小投資者秘笈:商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要改造,在什么地方設(shè)立地址,將來這里很有可能成為一個(gè)很熱鬧的商圈,因此小投資者也要有收集資料、分析市政規(guī)劃的能力。不然,選到一些剛進(jìn)駐就面臨拆遷、修路的地段就要吃啞巴虧了。

  原則2:掐表記錄人流量。有些商圈是很成熟的商圈,但不可能任何位置都是聚客點(diǎn),肯定有最主要的聚集客人的位置。

  努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。而如何確定哪里是最聚客的,人流動(dòng)線是怎么樣的,在這個(gè)區(qū)域里,人從商場(chǎng)出來后是往哪個(gè)方向走等等。這些都可以派人去掐表,去測(cè)量,有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。

  比如,在店門前人流量的測(cè)定,是在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流,測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外,還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的,開車的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬度,路較窄就算,路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn),一般就是隔離帶,顧客就不可能再過來消費(fèi),就不算對(duì)面的人流量。種種情況都很有講究。

  小投資者秘笈:過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動(dòng)線(人流活動(dòng)的線路)有關(guān),可能有人走到這,該拐彎,則這個(gè)地方就是客人到不了的地方,雖然差不了一個(gè)小胡同,但生意卻要差很多。因此小投資者在選鋪的時(shí)候,一定要考慮到人流量的問題。選址時(shí)一定要考慮人流會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭對(duì)手截住等等。在考察人流量的時(shí)候,掐表記錄的方法應(yīng)是個(gè)值得學(xué)習(xí)的好方法。

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新聞來源:北京青年報(bào)   本網(wǎng)整理編輯:小魚
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