專家提醒：投資小商鋪也要多個心眼

   專家提醒：投資小商鋪也要多個心眼

小面積商鋪由于總價低，目前越來越受到中小投資者青睞。然而，商鋪投資并非面積越小越容易得到高回報，對于中小投資者而言，投資商鋪應該從多方面考慮。

　　對此，戴德梁行有關專家提醒，投資商鋪的考慮因素不單單包括面積與成本，更涵蓋商鋪內部硬件配置、商鋪可視性、未來經營管理等諸多小細節(jié)，只有對商鋪作更為全面、更為細致的評估，才能最大化地減少投資風險，獲取更多投資回報。此外，由于銀行收緊商業(yè)貸款，商鋪貸款的比例由原來的6成降低到5成，廣大投資者在選擇商鋪時應更為謹慎。

　　近年來，上海的商業(yè)地產迅速崛起，成為房地產開發(fā)中的熱點之一。根據上海市房屋土地資源管理局和上海市統(tǒng)計局的資料顯示，近5年來，上海市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積由1999年的60.85萬平方米上升至2003年的248.37萬平方米，僅2003年一年就比2002年上漲了約82%。普通情況下住宅的投資回報率約為3%-4%，而同等面積的商鋪投資回報率可達到6%-10%，某些黃金地段更可高達15%以上。由于商鋪投資比一般情況下住宅投資的回報率高，因此，投資商鋪成了廣大投資者關注的焦點之一。

　　以位于南京西路的韓港城（南證大廈裙樓）和豫園商城內的百酷流行廣場為例，前者銷售的商鋪單元面積約為30平方米左右，后者的商鋪單元面積則在10平方米左右，這兩個項目推出市場后，成為廣大小投資者的熱門之選，短期內即銷售一空。然而，是不是所有低成本投資的小面積商鋪必然能為投資者帶來高額投資回報呢？其實不然。如果投資者對商鋪缺乏正確的認識，投資再低的商鋪非但不能取得一定投資回報，相反甚至可能面臨“獨守空鋪”的窘境。

　　商鋪投資與一般物業(yè)投資有所不同，各種業(yè)態(tài)的租戶對商鋪的面積需求不一。以服裝和餐飲為例：一般來說，一家小型服裝店的經營面積達到30平方米左右即可，而一家小型餐飲的經營面積則需要50平方米左右。如果一味追求小面積，該商鋪所能承受業(yè)態(tài)的將相當有限，商鋪使用的靈活性大打折扣，無形中為將來商鋪出租增加了一定難度。商鋪沒有合適的租戶，租金回報自然無從談起。

　　同時，內部硬件配置對商鋪的出租功能也有較大的影響。商鋪的內部硬件配置，即指水、電、煤氣、污水排放等技術性內容。在同等前提下，內部硬件配置完善的商鋪租金要高于配置不全的商鋪。值得一提的是，由于餐飲類業(yè)態(tài)的特殊性，此類商戶比較容易造成污染，其對商鋪的硬件配置要求更高，除需要水、電、煤等一般硬件設備外，通常還需要配備隔油池、排污管等。就這一點而言，即使是符合租戶面積需求的小商鋪，如果內部硬件配置無法達到租戶的要求，投資者也只能“望鋪興嘆”。

　　眾所周知，商業(yè)的成功與否關鍵在于其是否能夠有效吸引消費人流。對于單個商戶而言，亦是如此。而單個商鋪吸引人流的關鍵則在于其可視性是否良好，商鋪的位置在平面、立面范圍內是否被電梯等物體遮擋，能否很容易地被消費者看到�？梢曅院玫纳啼�，租金相對也高。這也是為何在同一樓層、不同位置的商鋪售價卻不盡相同的重要原因。如果為追求低成本投資而選擇了可視性較差的小商鋪，消費者可能需要承擔低租金的壓力，短期內無法達到預期投資回報。

　　從商鋪投資角度而言，無論投資的是何種商鋪，決不能將面積作為唯一投資標準，盲目地追求小面積、低成本投資，而忽視了其他重要因素，導致投資者陷入“有鋪無租金收入”的困境。

　　為避免陷入這樣的困境，越來越多的投資者將投資方向轉移到由發(fā)展商承諾“返租”的商鋪上。售后返租的商鋪與一般銷售的商鋪有著明顯的不同。投資者在購買售后返租的商鋪后，發(fā)展商往往向投資者承諾在一定年限中給予投資者一定數額的租金回報率，在這幾年內，投資者無需承擔經營或招商的壓力。售后返租的商鋪通常由發(fā)展商自行組建或聘請經營管理團隊，對商鋪進行統(tǒng)一的招商和管理。

　　而一般銷售的商鋪一旦出售給投資者后，發(fā)展商不再承擔經營管理的責任，由投資者自行承擔經營或招商的風險。此類經營管理方式對小商鋪而言，風險尤為突出。如前文所述，小面積商鋪本身所能承受的業(yè)態(tài)已經相當有限，加上為數眾多的商鋪單元，招商難度大大增加。舉個簡單的例子：一個總體營業(yè)面積為1.5萬平方米的商業(yè)項目，按照每個商鋪經營面積為30-40平方米計算，該商業(yè)項目共有約375-500個商鋪，除非該項目是大型專業(yè)市場，否則很難引入相同類型的眾多商戶，投資者招商的風險自然加大。就這一點而言，售后返租的商鋪投資風險相對更低。