看人氣、看回報(bào)、看特性、看環(huán)境
“一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時(shí)候開(kāi)始流行的，也是時(shí)下許多新開(kāi)盤(pán)的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外宣傳的廣告語(yǔ)。對(duì)此，投資商鋪的老百姓應(yīng)該如何看待？投資是要很理性的，不能聽(tīng)風(fēng)是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如此。
一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值和價(jià)格往往不對(duì)等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商希望出售商鋪價(jià)格高些，但投資者是一定希望得到價(jià)值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r(jià)值大��？是否值得投資？
看人氣是永久旺還是分時(shí)段旺
說(shuō)商鋪就不得不說(shuō)零售消費(fèi)市場(chǎng)，因?yàn)樯啼伨褪琴I(mǎi)東西消費(fèi)的地方，你所選擇投資的商鋪的價(jià)值大小，很大程度上是由在這個(gè)商鋪的消費(fèi)力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。這里筆者引出兩個(gè)概念供大家參考：
靜態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在具體的一定的時(shí)間段里，才會(huì)有一定消費(fèi)客群和較大消費(fèi)量產(chǎn)生的消費(fèi)區(qū)域，叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。打個(gè)比方，一個(gè)僅對(duì)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū)，它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會(huì)有大量消費(fèi)客流群體在此消費(fèi)，其他時(shí)間如上班時(shí)間，整個(gè)商業(yè)區(qū)域會(huì)比較安靜，購(gòu)物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費(fèi)客群進(jìn)行消費(fèi)，這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。
動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間里，不分固定時(shí)間段，都會(huì)有大量的流動(dòng)消費(fèi)客群和消費(fèi)量的消費(fèi)區(qū)域，叫做動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)。這種動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)我們現(xiàn)在更多的會(huì)給它"商圈"或者"幾級(jí)商業(yè)中心"的定義，就如現(xiàn)有的王府井步行街、西單購(gòu)物中心等消費(fèi)人流比較大的消費(fèi)區(qū)域，商業(yè)輻射范圍涉及到整個(gè)北京市，甚至是全國(guó)，如中關(guān)村電子市場(chǎng)等，這樣的區(qū)域我們叫做動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)域。
我們投資買(mǎi)了鋪是要租出去或者等升值后賣(mài)出去，就算自己做生意經(jīng)營(yíng)，也是希望能消費(fèi)人氣旺，多賺些錢(qián)財(cái)，所以來(lái)此商鋪消費(fèi)的人越多，這個(gè)商鋪價(jià)值就越大，這除去經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題，更多的就是經(jīng)過(guò)商鋪人流多少來(lái)決定，經(jīng)過(guò)人流越多則消費(fèi)人口的基數(shù)就會(huì)越大。靜態(tài)消費(fèi)區(qū)平時(shí)并不具有人流，其中產(chǎn)生消費(fèi)的多會(huì)是固定的人，而動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)中更多的是流動(dòng)人群，如王府井大街每天在此的游客多達(dá)50多萬(wàn)，吸引著來(lái)自全國(guó)各地的游客，其區(qū)域的鋪位價(jià)值現(xiàn)在都很難估量，因此商業(yè)區(qū)域的單位時(shí)空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。但這并不是就定論靜態(tài)消費(fèi)區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費(fèi)人口規(guī)模和消費(fèi)檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價(jià)值不菲，就拿CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來(lái)說(shuō)，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班時(shí)間中，無(wú)太多人流消費(fèi)，而到中午午餐時(shí)間和下班后，消費(fèi)區(qū)域一片的繁華，好幾萬(wàn)的大廈白領(lǐng)在此固定消費(fèi)，并且?guī)?dòng)周邊商業(yè)市場(chǎng)，其旁邊的昆泰國(guó)際大廈的底商，剛開(kāi)盤(pán)就以3萬(wàn)多的價(jià)格出售，且銷(xiāo)售情況不同凡響。
謹(jǐn)防高回報(bào)率的承諾
現(xiàn)在我們看到網(wǎng)上還有一些商業(yè)媒體對(duì)于商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)分析文章中，15％的回報(bào)率是個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字，說(shuō)你花多少萬(wàn)買(mǎi)了個(gè)鋪，然后多少錢(qián)租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進(jìn)去，接著是一套投資回報(bào)的計(jì)算公式，然后是很正確的加減乘除，得出一個(gè)結(jié)論，基本上投資商業(yè)物業(yè)的投資者會(huì)在七八年左右就能回收，以后你就凈掙了，不僅如此，現(xiàn)在很多開(kāi)盤(pán)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的宣傳廣告中和銷(xiāo)售人員的滔滔不絕中，都經(jīng)常的出現(xiàn)這個(gè)數(shù)字，筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士，對(duì)此非常憤慨。很奇怪，為何15％居然就成了一種定論？誰(shuí)下的？蠱惑人心，不負(fù)責(zé)任。
商業(yè)物業(yè)投資是個(gè)要綜合考慮的問(wèn)題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動(dòng)態(tài)性更強(qiáng)。如上我們所說(shuō)過(guò)的，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值很大程度上由人流和消費(fèi)決定，而人流和消費(fèi)又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點(diǎn)、招商限制，還有整個(gè)商業(yè)零售市場(chǎng)、商品檔次和時(shí)尚潮流等等多方面因素影響。在沒(méi)有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個(gè)方面，就妄下決定，是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。
要分析商鋪適合經(jīng)營(yíng)什么
我們就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點(diǎn)來(lái)說(shuō)。每個(gè)商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開(kāi)精品店，而各個(gè)行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時(shí)，都會(huì)有其最高租金標(biāo)準(zhǔn)，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣(mài)店比較高。所以在要投資購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會(huì)在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價(jià)，再算投資回報(bào)。不同業(yè)態(tài)的商鋪的投資回報(bào)也是不同的。
要看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境
考慮投資商業(yè)物業(yè)更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資買(mǎi)家買(mǎi)一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價(jià)值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，就可以將商鋪高出買(mǎi)進(jìn)價(jià)幾倍價(jià)錢(qián)售出，這哪里又是15％的概念。
我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業(yè)物業(yè)的特性，學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，并且要懂經(jīng)營(yíng)。有房子誰(shuí)都會(huì)住，但生意不定誰(shuí)都會(huì)做，那我們就從商鋪投資中去學(xué)做生意，以至于更多的東西。
鬧市區(qū)并不一定好
選擇專業(yè)市場(chǎng)，一定不會(huì)選擇在鬧市區(qū)，因?yàn)槟抢锏慕煌▽?shí)在太繁忙了。所以，開(kāi)專業(yè)市場(chǎng)最好還是在鬧市區(qū)附近的小馬路上，也就是說(shuō)地段既不能太熱鬧也不能太偏僻。
產(chǎn)品特色很重要
如果你想在一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)中投資商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)，產(chǎn)品是否有特色也是能否成功的關(guān)鍵之一。專業(yè)市場(chǎng)往往經(jīng)營(yíng)的是同類(lèi)產(chǎn)品，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。所以，如果你所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品與周邊其他商鋪相比沒(méi)有特別的地方，生存下去就比較困難了。
要考慮市場(chǎng)的知名度
專業(yè)市場(chǎng)不同于住宅商鋪等，它所服務(wù)對(duì)象的范圍可以說(shuō)是比較寬廣，在這種情況下它的知名度也成了商鋪投資者所必須考慮的因素。知名度就是一個(gè)品牌，對(duì)于吸引客源具有著很重要的作用，如果做到了良性循環(huán)，就可以維持專業(yè)市場(chǎng)的興旺。
政策因素不可忽略
與住宅商鋪相比，政策因素對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的影響也是很大的，這里指的政策主要是當(dāng)?shù)卣畬?duì)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)。專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)在哪里，肯定會(huì)對(duì)周邊的環(huán)境及交通等產(chǎn)生一定的影響，由于此類(lèi)原因最后被關(guān)閉的市場(chǎng)不在少數(shù)。所以，多了解一些當(dāng)?shù)卣恼�，也是你在投資前應(yīng)該要做的一項(xiàng)“功課”。
