巧用“物以類聚”
管理部門并沒(méi)有對(duì)某一條街道、某一個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行規(guī)定，但在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，某條街道或某一個(gè)區(qū)域，很可能自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場(chǎng)”。它讓商鋪的租售更有保證。
作為年末省內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)投資盛會(huì)，將于周末舉行的“2008華西金鋪投資見(jiàn)面會(huì)”吸引了來(lái)自省內(nèi)各地、甚至外省投資者的目光。投資商鋪固然收益較高，但如何判斷商鋪是否值得投資卻是至關(guān)重要的。近日，四川省營(yíng)銷學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)劉江在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，道出了選商鋪的“八”字要訣：位、人、勢(shì)、道、氣、流、量、商。
“位”訣：口岸最關(guān)鍵
“位”就是口岸，這個(gè)是商鋪是否具備投資價(jià)值的最關(guān)鍵因素，一個(gè)商鋪的口岸好，就意味著商鋪今后的經(jīng)營(yíng)狀況有了起碼的先天保障，像三益公就非常典型，坐落在成都最具代表性、最繁華熱鬧的商業(yè)步行街——春熙路上，占據(jù)絕版口岸，一出身就具有很好的地段優(yōu)勢(shì)，每天這里人潮川流不息，日均人流量達(dá)30萬(wàn)人，商機(jī)自然無(wú)限。
“人”訣：人氣是支撐
“人”就是人口的數(shù)量、人口的密度和厚度。商鋪經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要消費(fèi)力的支撐，一個(gè)處于人口密集、繁華區(qū)域的商鋪，自然就會(huì)有良好的人流量支撐，商機(jī)也會(huì)隨之而來(lái)。像置信·麗都花園商鋪、七里香酒店等即是如此，都是位于非常成熟的居住區(qū)域，具有足夠的人氣和消費(fèi)潛力，據(jù)測(cè)算，這里有些口岸絕佳的商鋪年租金的遞增達(dá)到了10%甚至更高。
“勢(shì)”訣：規(guī)劃很重要
“勢(shì)”是指投資者對(duì)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷和對(duì)政府規(guī)劃的了解，這其實(shí)就是對(duì)商鋪所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)今后發(fā)展應(yīng)有個(gè)良好的預(yù)估，以及相關(guān)部門對(duì)區(qū)域的規(guī)劃、對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的把握，看是否和商鋪經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容有沖突。例如量力鋼材城、九峰汽配城、成都摩爾國(guó)際汽配城、天下糧倉(cāng)等專業(yè)市場(chǎng)，都是依托所處區(qū)域商
圈總體規(guī)劃形成，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都具有很好的發(fā)展空間，有著很巨大的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。
“道”訣：交通是依據(jù)
“道”是指商鋪周邊的道路發(fā)達(dá)程度和交通的通暢性。就目前來(lái)看成都市區(qū)經(jīng)過(guò)了多年的交通改造建設(shè)，已經(jīng)形成了非常發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，四通八達(dá)的人流也正好能夠支撐商鋪人氣，像廖記棒棒雞幾乎每個(gè)店都選擇十字口上，“道”也成為了許多連鎖店選址的重要依據(jù)。在商鋪選址判斷中，像海發(fā)內(nèi)衣城、世紀(jì)朝陽(yáng)特色商業(yè)街、融城后街等商鋪周邊都具有良好的交通路網(wǎng)支撐，保障商氣順暢到達(dá)，沒(méi)有絲毫的人流阻隔。
“氣”訣：商氣是依靠
“氣”是指人氣和商氣，看周邊是否已經(jīng)形成良好的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪內(nèi)的人氣商氣是否旺盛，齊力·生活廣場(chǎng)、中海國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科城市花園、博瑞優(yōu)品道·滿街等商鋪，都是以周邊已經(jīng)形成的良好消費(fèi)習(xí)慣為依托，為投資者提供了非常具有想象力的投資“錢”景。
“流”訣：人流是保障
“流”是指人流和車流，要有讓流動(dòng)人口和車流駐點(diǎn)的地方。從這個(gè)角度講，人流量多、口岸繁華并不意味著商鋪適合投資，往往這種商鋪還是假口岸，所以一定要講究商鋪周邊的“流”，應(yīng)該有可以讓汽車停車、行人停留的地方，這一點(diǎn)在置信·麗舍濱江、花郡·香榭里風(fēng)情商業(yè)街、EGO潮流廣場(chǎng)、正成財(cái)富領(lǐng)地、天盛·大都匯等表現(xiàn)得非常顯著，它們都處在人流密集的繁華區(qū)域，但是都為消費(fèi)者提供了足夠的停駐空間，能夠很好地聚集人流商機(jī)。
“量”訣：商住互依托
“量”是開發(fā)體量和住宅與商業(yè)的比例，無(wú)論是臨街商鋪還是大型商場(chǎng)的選擇都要關(guān)注周邊的社區(qū)入住情況，只有入住情況和商鋪體量之間形成了良好的比例關(guān)系，商業(yè)經(jīng)營(yíng)才會(huì)活起來(lái)，二者相輔相承。像城南商匯·錦源、城南商匯·北街、萬(wàn)科朗潤(rùn)園、藍(lán)光·富麗花城、中房紅楓嶺等，都非常注重社區(qū)商業(yè)和住宅之間的這種比例，讓一定比例的消費(fèi)群體在適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體量中和諧共生，使這些商鋪今后發(fā)展充滿后勁。
“商”訣：售后莫忽視
“商”是開發(fā)商，開發(fā)商的品牌和售后服務(wù)在商業(yè)項(xiàng)目中也越來(lái)越重要。商業(yè)地產(chǎn)在交付使用后，只有在周全的管理下才會(huì)“一鋪養(yǎng)三代”，經(jīng)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期行為，管理好了商鋪經(jīng)營(yíng)自然就更加火爆。在本次金鋪見(jiàn)面會(huì)中參展的商鋪幾乎都是出自實(shí)力開發(fā)商之手，像藍(lán)光、置信、龍湖、萬(wàn)科、朝陽(yáng)、中海、高新、博瑞等均是目前成都開發(fā)商群體中第一陣營(yíng)的代表，有著多年的開發(fā)、管理經(jīng)驗(yàn)，所出售的商鋪今后必然具有巨大的投資回報(bào)。
