【中國童裝網(wǎng)】令人好奇的是,這家店好像一直很安靜,是什么人在惠顧這個號稱“貴族商店”的百貨公司一直令人猜測。位于京城CBD的北京美美百貨,像是一座神秘而空蕩的城堡。在這個擁有108米奢侈品走廊的新店中,偌大的一層空間,僅擁有8家店鋪,空曠而冷清。
然而就是這樣一個進駐金地中心不到14個月的美美百貨,竟似一夜之間憑空消失,只剩下了各大品牌店緊閉的玻璃門,還有櫥窗上尚未撕去的讓人心動的打折標簽。美美怎么了……
美美百貨京滬關(guān)店
自從2009年底開始,在北京CBD金地中心美美百貨那個挑空30米的豪華中庭里,竟意外地擺出了花車打折,像是要追趕元旦行情,除了空蕩蕩的大廳和極少的人流,竟有了些許市井氣。
但令人詫異的是,在2009年的最后一天,這個在2008年10月才進駐的美美百貨竟然關(guān)門大吉。而跟它一起靜靜謝幕的,還有上�；春Ｂ返拿烂腊儇�。
事實上,從2009年初開始,美美在西安、天津等地相繼撤出。而北京西單美美也于2009年3月關(guān)門。至2010年元旦京滬兩地美美關(guān)閉,其在內(nèi)地只有長沙、成都、沈陽、重慶、烏魯木齊這五個城市還在營業(yè)。美美,這個在一線城市活躍的高端奢侈品百貨,已經(jīng)淪為二、三線城市品牌。
據(jù)記者從美美百貨母公司香港華鐙集團上海分公司一工作人員處了解到,華鐙集團在北京的辦事處已經(jīng)撤出。“上海美美關(guān)門主要是大時代廣場不再與美美百貨簽約了。”該人士表示。而對于美美是不是會換個地點開業(yè),她表示不知情。
成立于1994年的美美百貨是香港華鐙集團的四大頂極商業(yè)品牌之一。隸屬于九龍倉集團。2005年,美美百貨進京。第一個項目落戶在西單商圈,力爭在京西打造高端百貨。
這家位于西單首都時代廣場的門店,一開始就遇到了選址的尷尬。西單商圈內(nèi)多是中高檔消費百貨店,美美作為高檔奢侈品店,這種定位上的差異,使得西單美美一直門庭冷落。
2008年金地美美開業(yè),其與該商圈內(nèi)的另一家奢侈品百貨新光天地相差不過數(shù)百米。然而其命運卻迥然不同。
雖然同處于CBD商圈,但美美百貨的品牌積聚規(guī)模不如新光天地,另外美美百貨自身營銷策劃的活動似乎也很少。“高端奢侈品本來有固定的消費人群,如果在品牌積聚能力和營銷策劃上均不能有所突破,那么很難競爭過其它對手。”北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽說。
二房東模式遭排擠
美美百貨的撤出,意味著更多的是一種經(jīng)營模式的衰落。
像美美百貨這樣的從傳統(tǒng)中走出的高端商業(yè)品牌,普遍采用的是招商、聯(lián)營、代銷甚至柜臺出租為主的“二房東”經(jīng)營方式。在1999年外資一線品牌大舉入主中國市場時,百貨公司代理可以說是最穩(wěn)妥的一種方式——它可以幫助品牌處理財務、牌照、稅務登記、裝潢等一系列的麻煩事。
隨著2004年12月中國零售業(yè)市場向外資開放,一些國外的頂級品牌紛紛在國內(nèi)設立自己的旗艦店。自此之后,包括美美百貨在內(nèi),“二房東”模式的傳統(tǒng)百貨公司,不再成為受青睞的對象。
對此,一線國際品牌的代銷商早早就感受到了來自市場的變化。一位品牌代銷商向《華夏時報》記者透露,由于商場對入駐品牌代為統(tǒng)一收銀,因此百貨商場與商家結(jié)算和支付需要一定的時間,這無疑使得商家的應收賬款周轉(zhuǎn)率偏低,成本增加。同時,百貨公司常常作為“二房東”對入駐品牌收取高租金,這也讓一些品牌號召力強勁的一線品牌覺得難以接受。
于是,這些國際知名品牌率先提出了“抗議”,要求更優(yōu)惠的入駐條件,否則就選擇另立門戶,直接控制終端渠道,不用受百貨商場的干擾擺布。“現(xiàn)在,這些國際品牌的要求越來越苛刻了。”上述品牌代銷商告訴記者。
“這些具有良好店鋪管理能力的一線品牌直接入駐大型商場,減少了百貨這個環(huán)節(jié),節(jié)約了成本。而商場也可以直接向這些打算開店的品牌直接要價。”商務部市場運行調(diào)控專家洪濤說。這或許是百貨作為一種業(yè)態(tài)遭到排擠的主要原因。
與此同時,如大悅城、燕莎MALL、東方廣場等提供購物、餐飲、院線等“一站式”服務的商業(yè)綜合體項目卻如火如荼地不斷開設新店,讓傳統(tǒng)百貨公司喪失了大部分年輕的消費群。
更為糟糕的是,商業(yè)物業(yè)的持有者似乎也對入駐的百貨公司表示不滿。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長王永平告訴《華夏時報》記者,目前隨著土地成本不斷走高,商業(yè)地產(chǎn)的租金也需要上浮,因此很多商業(yè)物業(yè)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),百貨公司的經(jīng)營能力遠不及國際品牌的直營店和作為商業(yè)綜合體的購物中心,因此對希望入駐的百貨商場也表示出謹慎的態(tài)度。
因此,“二房東”經(jīng)營模式下,百貨商場的生存空間似乎所剩無幾。
商業(yè)地產(chǎn)暗淡擠壓傳統(tǒng)百貨
“換句話說,商業(yè)地產(chǎn)目前的疲軟狀況在一定程度上也成為了百貨商場遭’排擠’的原因。”王永平副秘書長表示,商業(yè)地產(chǎn)放棄百貨公司也是迫于經(jīng)營壓力。
以西單美美百貨所處的首都時代廣場為例。據(jù)了解,九龍倉在美美百貨撤出首都時代廣場后,以總價人民幣27.08億元將首都時代廣場售予北京華融基礎設施投資有限責任公司,總建筑面積為12萬平方米。按照這一地段附近的商業(yè)物業(yè)租金平均在每月700元/平米。粗略地計算,在滿租的情況下,九龍倉需要用近3年的時間才能賺足27.08億元,賣出比租賃能帶來更快的現(xiàn)金流。
根據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示,金融危機后,首都時代廣場美美百貨的店面空置率已經(jīng)到了9％左右,這使美美百貨的經(jīng)營難以支撐,這就不難解釋首都時代廣場的東家九龍倉對租金和入駐率進行重新考慮的原因。
而事實上,有媒體報道稱,上海美美百貨撤出上海時代廣場,便是出自于九龍倉集團對租金的考慮——讓美美退出,盡快尋找更有客戶群的商戶取而代之賺取租金。
對于北京CBD商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)來說,形勢則更為嚴峻。第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示,2009年CBD的平均空置率為28.6％,這也導致了CBD地區(qū)租金同比下跌20.6％,為租金降幅最大的區(qū)域市場。事實上,公開資料顯示,美美百貨所在的金地中心A座空置率達30％左右,金地中心B座更是接近60％。
這種態(tài)勢仍將受到商業(yè)地產(chǎn)新生代的挑戰(zhàn)。據(jù)第一太平戴維斯估計,北京目前仍有超過30家中高端購物中心在建或在計劃中。2010年,將有175.2萬平方米中高端零售面積入市,商業(yè)地產(chǎn)項目將會毫無疑問地在獲得滿意的入駐率上面臨巨大的競爭壓力。
盡管如此,歲末年初,國企、民企和海外資本還是掀起了“抄底商業(yè)地產(chǎn)”的風浪,凱德置地、英國零售巨頭TESCO、寶龍地產(chǎn)、大連萬達,以及之前以住宅見長的萬科、綠地、保利地產(chǎn)等均投身抄底大軍。據(jù)業(yè)內(nèi)保守估計,涉及資本至少在1000億元以上。
但是,美美還是走了。留下的是新老商業(yè)地產(chǎn)持有者繼續(xù)為了租金和入駐率搏殺。當然,這無疑是對這些抄底者的最大考驗。
