【中國童裝網(wǎng)】一直以來，京城商業(yè)發(fā)展存在著東強西弱現(xiàn)象。由于公主墳地區(qū)缺乏純粹意義上的高端奢侈品店，而翠微廣場此番高端亮相，并將其經(jīng)營定位為尊貴與時尚型高檔購物中心，亦被看成是公主墳傳統(tǒng)商圈業(yè)態(tài)升級的破冰之舉。
翠微廣場分為兩部分開業(yè)，早在去年年底，緊鄰翠微大廈東側(cè)的翠微廣場一期項目就揭開面紗，以便趕上元旦和春節(jié)的傳統(tǒng)購物旺季。伴隨著首期亮相的約90家商鋪，翠微廣場成為公主墳商圈首個開張的高端商場。
記者了解到，先期開業(yè)的樓層并不包括一層和餐飲層。“現(xiàn)在招商工作基本上已經(jīng)完成了，我們計劃在五一之前開業(yè)。”北京翠微大廈股份有限公司翠微廣場購物中心總經(jīng)理張紅英女士對記者如是說。屆時，薈萃國際一、二線品牌的一層商場、地下一層精品超市和五層餐飲等就將全部亮相。
集團化戰(zhàn)略新探索
基于翠微集團多年來在京城零售領(lǐng)域的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)還是對翠微廣場的發(fā)展前景普遍持樂觀態(tài)度。翠微集團是海淀區(qū)最大的國有控股商業(yè)企業(yè)，榮獲了北京市十大商業(yè)品牌，在北京開設(shè)有3家百貨店。其中，總店翠微百貨便位于公主墳商圈，營業(yè)面積3.6萬平方米。
“翠微廣場”是北京翠微大廈股份有限公司繼牡丹園店、龍德店之后的第三個商場項目。作為翠微集團打造的第一家購物中心，翠微廣場與高檔商務(wù)酒店、甲級寫字樓構(gòu)成一體，總建筑面積為9.7萬平方米，其中購物中心建筑面積為3.76萬平方米。
“從集團化戰(zhàn)略來說還是延伸到購物中心的這種業(yè)態(tài)。我們增加一個業(yè)態(tài)，使集團公司三業(yè)態(tài)并存發(fā)展，嘗試一個新的探索。”張紅英在接受記者采訪時如是說。
從戰(zhàn)略角度而言，打造多業(yè)態(tài)的集團化商業(yè)，其運營優(yōu)勢毋庸置疑。由于現(xiàn)金流充裕，并擁有強大的品牌資源，團隊的專業(yè)程度也很高，零售企業(yè)開購物中心比開發(fā)商自己運作項目的成功率將高出許多。
但據(jù)記者目測，翠微廣場位于翠微大廈與城鄉(xiāng)貿(mào)易中心旁，與翠微大廈相隔不超過50米。在同一商圈如此近的距離之內(nèi)，開設(shè)同一品牌的百貨和購物中心兩大業(yè)態(tài)，縱觀京城眾多商圈，實屬罕見。
對此，北京工商大學教授陳及指出，簽約翠微廣場，翠微大廈更多是出于戰(zhàn)略考慮，如果該項目被其他企業(yè)拿下，對于翠微大廈可能會是比較大的威脅。由于翠微大廈本身是中檔偏上的定位，旁邊又是相對中低檔的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心，所以只有選擇經(jīng)營高端市場。
化“貼身肉搏”為“錯位互補”
盡管是集團化戰(zhàn)略的主動出擊，但是在同一商圈內(nèi)，那么近距離的兩家“兄弟”店，究竟是會加劇競爭形成“貼身肉搏”，還是能發(fā)揮“一加一大于二”的效果，真正實現(xiàn)“兄弟連抱團作戰(zhàn)”，這一切仍然充滿著未知，有待于日后經(jīng)營中檢驗。
張紅英說：“在這個商圈的競爭過程當中，這些客源與其給別人不如給自己。給我們自己還能夠錯位，我們不管從品類上、從定位上都能夠錯位互補。”
“從購物中心來講，傳統(tǒng)的的大型購物中心在城市中心區(qū)、特別是固有的商圈并不是很多，所以商業(yè)發(fā)展就有一個新的組合思路出現(xiàn)了。”張紅英說：“翠微廣場可以看做是，翠微百貨正向新擴展的業(yè)態(tài)嘗試，這是進入市場的需要，也是企業(yè)發(fā)展的需要。它不是主觀上需要就能夠?qū)崿F(xiàn)的，而是綜合幾個條件才能夠?qū)崿F(xiàn)的，是幾方面綜合發(fā)展而成的。從業(yè)態(tài)發(fā)展而講，可能是這個地區(qū)中小型購物中心發(fā)展的一個嘗試一個趨勢。這樣的購物中心會更多地在城市中出現(xiàn)。比如日本，在購物中心是以綜合業(yè)態(tài)為主，不是以百貨店為主。這種新的思路就是綜合化、購物中心化，這種百貨店是向購物中心綜合的趨勢和購物中心向中小型變化的趨勢是今后比較受歡迎的方向。”
當被問及如何確保不會分流原有百貨店的營業(yè)額時，張紅英表示：“集團公司對我們有要求，一個是品類錯位，翠微廣場以服裝服飾為主，像化妝品、鐘表、珠寶包括家電，包括大類商品，而內(nèi)衣這些不允許賣。此外，品牌上不能與百貨的經(jīng)營重復。”
對此，陳及評價認為：“新商場將考驗翠微大廈的品牌招商，以及品牌結(jié)構(gòu)組合的能力。”
商業(yè)元素組合彌補硬件不足
集團化的錯位互補經(jīng)營在公主墳商圈日益激烈的商戰(zhàn)中無疑是一劑良方。的確，在翠微廣場開業(yè)前，公主墳商圈內(nèi)主要有定位中低端的城鄉(xiāng)與定位中高端的翠微百貨，還缺少一個高端的奢侈品購物中心，翠微廣場的開業(yè)是對公主墳商圈的補充。由此看來，在該商圈打造一個高端購物中心確實是有必要的。
不過，這并不能掩蓋翠微廣場在商業(yè)地產(chǎn)項目本身存在著一些“硬傷”。作為購物中心業(yè)態(tài)，翠微廣場現(xiàn)在的物業(yè)在硬件條件上或多或少地存在不盡如人意的地方：由于這個物業(yè)原來是一個機電市場，樓層的高度有限，尤其是二三四層的樓層高度只有3米左右，基本上和百貨業(yè)態(tài)的高度差不多，與講究空間寬敞明亮的購物中心相比稍遜一籌。
“前期接觸時候，感覺硬件條件確實有限制，按照標準的國外購物中心規(guī)范來講其條件一般，或者不足。但按照商業(yè)發(fā)展來講不是考慮環(huán)境，而是考慮消費。”張紅英認為，整個零售業(yè)的發(fā)展都是看地區(qū)的消費對區(qū)域的商業(yè)設(shè)施有什么樣的要求。因為原有的硬件條件有欠缺，翠微方面做了很多努力，例如把空調(diào)管道全部移植到四周，盡量讓中間部分的空間大一些。“空間利用上我們不會把店鋪弄得很滿，會留出一定的空間讓大家感覺這和飽和度是不一樣的。在裝修上我們選用大量的進口材料，為營造與傳統(tǒng)百貨店不同的風格。
我們與燈光的軟件公司談，運用燈光，我們把背景音樂當做不同的主題，在不同的時段，用音樂、用不同的色彩來表現(xiàn)這一主題，春天是綠色，夏天是海藍色的，秋天是金黃色的，冬天是大紅色的。我們用四個顏色來表現(xiàn)不同季節(jié)的主題，用這樣一些商業(yè)元素來組合整個商業(yè)氣氛，來抵消和彌補商業(yè)硬件的不足。”
從經(jīng)營者的角度而言，翠微大廈希望能出新，引領(lǐng)和提升傳統(tǒng)商圈的經(jīng)營模式。張紅英告訴記者，這對于公主墳這個傳統(tǒng)的百貨商圈而言既是錯位也是一種升級。傳統(tǒng)百貨商圈經(jīng)過多年發(fā)展現(xiàn)在也有一些變化。現(xiàn)在也遇到一個機會，這個機會不是硬造出來的，它是有這樣的一個物業(yè)條件，盡管這個物業(yè)條件可能還存在一些硬件條件的不足。
