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怎樣計算商鋪投資收益率

  【中國童裝網】15年收益=購買價則有所值

  方法一:租金回報率分析法

  公式:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價

  這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。

  優(yōu)點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇“績優(yōu)地產”的簡捷方法。

  弊。簺]有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

  方法二:租金回報率法

  公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

  優(yōu)點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報率分析法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。

  弊。何纯紤]前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。

  方法三:IRR法(內部收益率法)

  房產投資公式為:IRR=累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費)

  上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。

  優(yōu)點:IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?梢耘c租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復利計算。

  缺點:通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

  一個簡單的投資價值評估公式

  下面提供的方法是國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

  基本公式為:如果該物業(yè)的年收益×15年=房產購買價,則認為該物業(yè)物有所值。

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